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Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 2 aout 2005 (L. n° 2005-882, art. 58 : Journal Officiel 3 Août 2005) en faveur des petites et moyennes entreprises, il est devenu impératif de vérifier et de prendre en compte l’existence du droit de préemption des communes lorsqu’une cession de fonds de commerce est envisagée… Cession de fonds de commerce et droit de préemption des communes. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 2 aout 2005 (L. n° 2005-882, art. 58 : Journal Officiel 3 Août 2005) en faveur des petites et moyennes entreprises, il est devenu impératif de vérifier et de prendre en compte l’existence du droit de préemption des communes lorsqu’une cession de fonds de commerce est envisagée.

Qu’est-ce qu’un droit de préemption ? Dans le cas présent, il s’agit d’un outil juridique que confère la loi aux communes pour se substituer à l’acquéreur d’un fonds de commerce. La commune qui décide de préempter va acquérir le fonds de commerce dans les mêmes conditions que celles prévues initialement entre le vendeur et l’acquéreur évincé.
Quelles sont les cessions de fonds de commerce concernées par le droit de préemption des communes ? Les cessions de fonds de commerce concernées sont celles dont les locaux se situent sur « le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ». Ce périmètre est délimité par une délibération du conseil municipal et a pour objectif de conserver la diversité des commerces sur le territoire de la commune. A préciser que toutes les communes n’ont pas établi ce type de périmètre et ne peuvent donc pas exercer un droit de préemption sur la cession d’un fonds de commerce, ce qui est le cas notamment à Paris.
Quelles sont les démarches à réaliser si le fonds de commerce se situe dans « le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité » ? Si vous envisagez de céder votre fonds de commerce et que celui-ci est localisé dans ce périmètre, le vendeur devra, avant toute cession, faire une déclaration à la commune. La déclaration doit être faite auprès du maire de la commune en quatre exemplaires présentés contre décharge ou adressés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi électronique. Cette déclaration peut être réalisée par le mandataire du cédant, par exemple, son avocat. Les textes juridiques ne prévoient pas l’obligation de joindre à la déclaration un exemplaire du bail commercial. Cependant, il est préférable d’en annexer une copie car celui-ci peut contenir des stipulations particulières relatives à la cession du bail. L’absence de déclaration est sanctionnée par la nullité de la cession du fonds de commerce.
Quel délai avant de pouvoir procéder à la cession du fonds de commerce ? La commune dispose d’un délai de deux mois pour éventuellement se porter acquéreur du fonds de commerce. Passé ce délai de deux mois, la cession du fonds de commerce pourra se faire avec l’acquéreur initialement retenu par le vendeur.
Quelles sont les conséquences de l’exercice par la commune de son droit de préemption ? Tout d’abord, la commune se substituera à l’acquéreur initialement choisi par le vendeur. La cession du fonds se fera dans les mêmes conditions (prix, clauses particulières…). Néanmoins, l’article L. 214-2 du Code de l’urbanisme dispose que la commune qui a préempté un fonds de commerce doit le rétrocéder dans un délai maximum de deux ans. Pendant cette période, la commune se trouvera placée dans la même situation juridique et matérielle que tout propriétaire de fonds de commerce.
quel recours est ouvert contre la décision de préempter de la commune ? La décision de la commune faisant valoir son droit de préemption peut faire l’objet d’une demande d’annulation devant le tribunal administratif. La demande doit être faite dans un délai de deux mois à compter de l’affichage de la décision en mairie. Cette demande d’annulation est notamment ouverte lorsque la commune motive insuffisamment sa décision. L’acquéreur évincé de la cession du fonds de commerce peut également demander l’annulation de la décision de la commune dès lors qu’il est titulaire d’un compromis de vente. REMARQUE : D’un point de vue pratique, aucun périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité n’a encore été défini dans la commune de Paris. Néanmoins, le recours au droit de préemption est très présent dans les communes de la région Île de France. Il ne s’agit donc pas d’un cas marginal parmi l’ensemble des cessions de fonds de commerce. Le vendeur, mais surtout le potentiel acquéreur doivent envisager cette situation avec la plus grande attention afin d’éviter toute déception.